La llegada del Tren Interurbano México-Toluca (TIMT), mejor conocido como El Insurgente, ha sido un detonante en el mercado inmobiliario del Valle de Toluca, en el Estado de México. En solo cinco años, el valor de las viviendas en seis municipios cercanos a su ruta casi se ha triplicado, alterando la dinámica urbana y generando procesos de gentrificación que afectan principalmente a las familias de bajos y medianos recursos.
Según el Plan Parcial de El Insurgente, elaborado para el período 2019-2024, los precios promedio de las viviendas en Zinacantepec, Toluca, Metepec, Lerma, San Mateo Atenco y Ocoyoacac han pasado desde los 540 mil pesos hasta alcanzar los 14 millones de pesos en algunos casos. Los incrementos más notables se han registrado en Metepec y Ocoyoacac, especialmente en viviendas residenciales de alta gama, tanto nuevas como usadas, mientras que San Mateo Atenco presenta los menores aumentos.
El valor de las viviendas para adquisición más asequible en el polígono ha subido de 930 mil pesos en 2019 a aproximadamente 2.3 millones en 2024, lo que representa un crecimiento de 2.5 veces en solo cinco años. En la categoría residencial — con precios entre 2.5 y 5 millones de pesos —, Metepec reporta una mediana de 4.6 millones de pesos, mientras Zinacantepec se mantiene en 3.1 millones.
Especialmente en Zinacantepec, los precios se duplicaron en comparación con 2019. Para comprar una casa de precio medio hoy en día, una familia requiere ingresos de aproximadamente 86 mil pesos mensuales, según cálculos de LaHaus.
En el segmento de lujo, donde las propiedades superan los 11 millones de pesos, el aumento ha sido aún más pronunciado. Antes no existían viviendas de más de 30 millones en el área, pero en 2024 se reportan propiedades en Metepec, Lerma y Ocoyoacac con valores que oscilan entre 40 y 55 millones de pesos, concentradas en fraccionamientos exclusivos como San Carlos Club de Golf, La Asunción, Club de Golf Los Encinos, Hacienda San Martín y Ex Hacienda Jajalpa.
La oferta inmobiliaria también se ha visto afectada. En 2019 existían 86 opciones, pero en 2024 solo quedan 64, significativamente menos, debido en parte a la desaparición de proyectos relevantes como Acantto en San Mateo Atenco y Belleview en Lerma. Además, los precios de viviendas de gama media han aumentado sustancialmente, pasando de 800 mil - 2 millones en 2019 a 990 mil - 2.475 millones en 2024.
El análisis del valor de vivienda entre 2019 y 2024 revela incrementos superiores al 100% en Zinacantepec, Metepec, Lerma y Ocoyoacac. Por ejemplo, en Metepec los precios casi se duplicaron, pasando de 7 millones a 16 millones de pesos; en Ocoyoacac, de 10 millones a 25 millones. En Toluca y San Mateo Atenco, los aumentos son menores, de 35% y 21% respectivamente.
El intenso crecimiento en Metepec y Ocoyoacac se vincula principalmente a la valorización de viviendas de segmentos premium, ya consolidados antes de la apertura del tren. Expertos como Fabiola Pérez Serrano, directora de Grupo H Bienes Raíces, señalan que estos desarrollos de lujo no son consecuencia directa del tren, sino que responden a dinámicas de mercado exclusivas y a la escasez de tierra en zonas seguras y estratégicas.
Por otro lado, en zonas cercanas a las estaciones, como Zinacantepec y Toluca, se observa una verdadera plusvalía genuina, donde las viviendas de gama media han duplicado su valor en estos cinco años, impulsadas por la mejora en conectividad y la expectativa de desarrollo urbano.
Pérez Serrano advierte que, aunque el tren ha generado cierta plusvalía, su impacto ha quedado limitado por la escasa construcción de nuevos desarrollos y la concentración en segmentos altos y proyectos aislados. Esto sugiere que, en lugar de promover un desarrollo urbano incluyente, El Insurgente ha servido más como un argumento de mercadotecnia inmobiliaria, encareciendo el suelo sin transformar radicalmente la estructura urbana.
El plan del tren busca crear un motor de desarrollo inclusivo, promoviendo vivienda diversificada y espacios públicos, pero la evidencia indica que los beneficios aún están concentrados en segmentos de lujo y en la especulación de terrenos, limitando el verdadero cambio en la calidad de vida de los habitantes.
El mapa de influencia del tren muestra que las colonias y barrios en Zinacantepec, Toluca, Metepec, San Mateo Atenco y Lerma han sido afectados, con incrementos significativos en los valores de viviendas, aunque la oferta inmobiliaria se ha reducido y la mayoría de las propiedades en venta corresponden a viviendas usadas o proyectos exclusivos.
En conclusión, el Tren Interurbano México-Toluca, en lugar de ser una herramienta de desarrollo urbano equitativo, ha evidenciado la fragilidad de la planeación urbana y ha servido principalemente para aumentar la plusvalía en pequeñas áreas y segmentos de mercado de alto nivel, dejando pendientes retos importantes para que esta infraestructura realmente beneficie a toda la población del Valle de Toluca.
