En Colombia, la Ley 820 de 2003 regula los contratos de arrendamiento de vivienda urbana, estableciendo claramente qué cobros pueden exigir los propietarios y cuáles son prohibidos. Desde hace más de veinte años, la normativa prohíbe pagos adicionales que no tengan respaldo legal, como depósitos, estudios de documentos, pólizas, trámites administrativos o anticipos no pactados.
Solo los pagos establecidos en el contrato, como el canon de arrendamiento, los servicios públicos y las expensas comunes, son legalmente exigibles. El mercado de alquiler en Colombia ha mostrado un crecimiento significativo, con aproximadamente 7.3 millones de personas viviendo en arriendo, según datos del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE). Sin embargo, esta expansión ha llevado a prácticas indebidas, comunes en algunos casos, que afectan a muchos inquilinos que desconocen los límites legales.
La Ley 820 de 2003 busca equilibrar las relaciones entre propietarios e inquilinos. Específicamente, el Capítulo IV prohíbe a los arrendadores exigir depósitos por estudios de crédito, pólizas, trámites administrativos o anticipos no pactados. También prohíbe solicitar dinero para cubrir daños generales o garantías reales para formalizar el contrato.
La legislación se ha fortalecido en su aplicación, lo que impide que propietarios e inmobiliarias cobren por estos conceptos, que en ocasiones se habían vuelto habituales. Los únicos pagos autorizados son:
- El canon de arrendamiento.
- Servicios públicos.
- Expensas ordinarias.
Conceptos como gastos administrativos, estudios de crédito, pólizas de cumplimiento o seguros de arriendo, aunque benefician al propietario, no pueden ser trasladados al inquilino. Estos gastos forman parte de las funciones internas del arrendador o la inmobiliaria y deben ser asumidos por el mismo.
Por otro lado, tanto propietarios como inquilinos tienen obligaciones claras: el propietario debe entregar y mantener el inmueble en buen estado y garantizar su uso pacífico, mientras que el arrendatario debe pagar puntualmente, cuidar la propiedad, realizar reparaciones locativas y devolverla en condiciones similares a las que la recibió, menos el desgaste natural.
Pese a la normativa, prácticas ilegales como el cobro por estudios de crédito o pólizas siguen ocurriendo en algunos casos, generando quejas ante entidades de control como la Superintendencia de Industria y Comercio. La aclaración legal busca poner fin a estos cobros indebidos, que encarecen el proceso de arrendamiento.
Cuando un arrendador impone cobros prohibidos, el inquilino puede acudir a mecanismos legales y conciliatorios para hacer valer sus derechos. Los contratos deben celebrarse por escrito, claros y sin condiciones adicionales no respaldadas por la ley, para proteger a ambas partes.
Para evitar conflictos y asegurar relaciones justas, es fundamental revisar detenidamente el contrato antes de firmarlo y consultar con expertos ante cláusulas dudosas. La transparencia y la formalización son clave para garantizar una negociación segura y legal en el mercado de vivienda en arriendo.
